史雪莹诉中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、昆明明丰房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷案

十堰律师上篇文章“买受人对房屋的请求权能够排除一般金钱债权人对房屋的强制执行”，通过（2017）最高法民再355号判决书，我们得出了一个裁判要旨：房屋消费者物权期待权可以排除强制执行。其实也就是最高人民法院的执行异议和复议规定第29条所规定的情形。

今天来通过一个云南省高院一审、最高人民法院二审的执行异议纠纷案件，来加深理解这条规则的具体适用情况。

　　【案件索引】
　　一审：云南省高级人民法院（2016）云民初37号（2016年11月7日）
　　二审：最高人民法院（2017）最高法民终278号（2017年6月22日）
　　【基本案情】
　　原告史雪莹诉称：（1）确认其享有认购“滇池泊屋”4栋1单元××××号商品房的物权期待权；（2）请求排除对“滇池泊屋”4栋1单元××××号商品房的执行；（3）本案诉讼费由中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融资产云南分公司）承担。
　　被告华融资产云南分公司辩称：史雪莹未与昆明明丰房地产开发有限公司（以下简称明丰公司）签订商品房购房合同，未交纳购房全款，亦未实际占有涉案房屋，其对涉案房屋不享有物权。史雪莹关于排除对涉案房屋执行的主张不能成立。
　　明丰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
　　法院经审理查明：2009年12月1日，史雪莹与明丰公司签订了《“滇池泊屋”房产认购协议》，约定史雪莹向明丰公司认购“滇池泊屋”4栋1单元××××号房产一套，面积142.03平方米，单价每平方米5600元，总价795368元。协议同时还约定了双方的其他权利义务。2010年5月15日，明丰公司向史雪莹出具收款发票，载明收到史雪莹支付的购房款795368元。2013年11月5日，明丰公司因与华融资产云南分公司金融不良债权纠纷一案，经云南省高级人民法院审理作出（2013）云高民二初字第10号民事判决，依据该生效判决，华融资产云南分公司向法院申请强制执行。云南省高级人民法院于2014年3月19日作出（2014）云高执字第1-2号执行裁定，查封、扣押、冻结了被执行人明丰公司名下的财产，其中即包含本案史雪莹认购的房产。据此，史雪莹以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议，经执行法院驳回其异议请求后，史雪莹依照《民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条之规定，以华融资产云南分公司、明丰公司作为被告提起案外人执行异议之诉。另查明：史雪莹认购的案涉房产未办理商品房买卖合同备案登记手续，亦未完成物权登记过户手续。2017年5月5日，昆明市房产信息网显示案涉房屋的状态为“可售已查封”。
　　【裁判结果】
　　云南省高级人民法院于2016年11月7日作出（2016）云民初37号民事判决：一、史雪莹享有“滇池泊屋”4栋1单元××××号房的物权期待权；二、在华融资产云南分公司申请执行明丰公司、云南合力国际投资管理有限公司一案中不得执行“滇池泊屋”4栋1单元××××号房。案件受理费100元由华融资产云南分公司和明丰公司负担。一审宣判后，华融资产云南分公司不服上述判决，向最高人民法院提出上诉。最高人民法院于2017年6月22日作出（2017）最高法民终278号民事判决：驳回上诉，维持原判。
　　【裁判理由】
　　法院生效判决认为：本案争议焦点在于：史雪莹对案涉房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行，史雪莹关于执行异议的诉请能否成立。就本案的具体情况分析，史雪莹向房地产开发企业明丰公司认购商品房，现被执行的房产系登记于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第二十九条适用的前提是，房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查，史雪莹关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，云南省高级人民法院于2014年3月19日作出（2014）云高执字第1-2号执行裁定，查封、扣押、冻结包括被执行人明丰公司在内的相关财产。其中即包含史雪莹认购的房屋。而史雪莹与明丰公司签订的认购协议在2009年12月1日。其次，如何认定史雪莹与明丰公司签订的《“滇池泊屋”房产认购协议》，华融资产云南分公司认为，该认购协议并非正规的《商品房买卖合同》，其性质为商品房预约合同；史雪莹认为，该认购协议已经具备商品房买卖合同的要件，应认定为商品房买卖合同。法院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案认购协议明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，且史雪莹已经按照认购协议的约定交付全部款项。综合上述情形，该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。从史雪莹提交的2016年7月8日昆明市房屋交易产权处出具的查询结果看，其在昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内没有登记的住房，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。（3）已交付的价款超过合同约定总价款的50%。在认购协议中约定涉案房产的价格为795368元，史雪莹已经向明丰公司全款缴付，即使按照《滇池泊屋小区商品房准售房源及房价公示》信息上公示的涉案房屋价格为937398元，史雪莹所付价款亦超过50%。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，史雪莹与明丰公司签订了房产认购协议并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。

　　【案例注解】
　　案外人执行异议之诉系《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的执行异议之诉的一种类型，是指案外人以其对执行标的物享有足以排除执行的权利，向执行法院提起对申请执行人（有时可包括被执行人）的诉讼，旨在阻止对执行标的物的强制执行，以维护自身合法权益。本案史雪莹提起的诉讼，即属于此种情形。史雪莹作为华融资产云南分公司与明丰公司执行案的案外人，认为查封的房产系其向明丰公司所购，已签订合同、交纳全款，因明丰公司原因未办理物权登记手续。其已享有案涉房产的物权期待权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，其已完全符合相关条件，可以排除另案执行。而华融资产云南分公司则认为，本案情形应适用上述规定第二十八条，史雪莹并不满足该条款规定条件，不应排除另案执行。第二十八条适用的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”；第二十九条是指“买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议”。两者的根本区别在于：第二十九条明确限定被执行人为房地产开发企业，那么第二十八条的被执行人则为除房地产开发企业之外的其他主体。换言之，第二十九条异议指向的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，严格来说，仅限于一手房买卖。应当说，第二十九的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形；其次，从第二十九条立法目的来看，其保护的对象必须是消费者。该条第（二）项明确：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。此种情形下的消费者应限定于其购房是直接用于满足生活居住需要，而非用于经营或牟利。且买受人消费者在被执行房屋所在地长期居住，在该地点名下无其他能够用于居住的房屋；第三，第二十八条与第二十九条对所付房款的比例要求不同。第二十九条要求交付50%以上的购房款；第二十八条要求交付全款，或交付部分后剩余价款按法院要求交付执行。就本案查明的事实：（1）被执行房屋系登记在房地产开发企业明丰公司名下的商品房；（2）史雪莹在另案查封该房产之前与明丰公司签订了认购协议；（3）史雪莹提交房管部门出具的证明，证实其名下在被执行案涉房产所在地无其他用于居住的房屋。依上述事实判断，本案应当适用第二十九条的规定，逐一审查史雪莹之请求是否符合该条所列三项条件。其中，对第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，对于时间节点容易判断，而审判实践中，何为“合法有效的书面买卖合同”是认定难点。本案的认购协议并非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》的相关规定，本案认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、交付方式，且史雪莹已依约交付全额款项。该认购协议已经具备商品房买卖合同基本要素，应予认定为合法有效的书面买卖合同。此外，史雪莹的诉请亦符合第二十九条第（二）（三）项规定条件，故史雪莹对案涉房屋享有物权期待权，该民事权益足以排除执行。作为新类型案件，案外人提起执行异议的原因和理由各不相同，所对应适用的法律规定亦不相同，仅就本案涉及的第二十八条和第二十九条而言，是关于物权期待权的具体规定。第二十八条针对的是无过错不动产买受人物权期待权；第二十九条专指消费者物权期待权。第二十九条适用范围严格限定在一手商品房买卖过程中的买受人（消费者），第二十八条应为除此之外的其他不动产买卖买受人。虽然第二十九条的适用范围要小于第二十八条，但从具体的保护条件来看，第二十九条的适用条件又要宽于第二十八条。究其原因在于，立法保护的对象和基础不同，消费者物权期待权有其深刻的社会基础。在房价日益高涨的当下社会，大多数消费者倾其一生所有购买房产，其居住生存权的价值更能够获取广泛的社会理解与支持。现实生活中，房屋消费者往往处于被动的弱势地位，因房地产企业资金链断裂，卷款潜逃造成烂尾工程；亦或是房地产企业违反合同约定坐地起价等情形时有发生。加之，目前我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，经常不能即时进行物权登记，买受人成为法律意义上的物权所有人总会经历较长时间的等待。在此期间，交易的不动产仍属于出卖人所有，作为普通债权人的买受人，其权利范围有限，一旦不动产在另案金钱债权中成为执行标的，则将面临极大地不确定处置风险。故作为已经依照买卖合同履行完毕支付不动产对价等义务的买受人，其对该不动产享有的预期物权在与申请执行人的一般金钱债权的实现发生冲突时，法律应优先选择保护案外人的物权期待权。早在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中明确，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，另案金钱债权的行使也不能对抗购房消费者。在执行异议程序中引入相关理念，亦是为了更好解决民生问题，保护消费者合法权益。