《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定。第二十八条和第二十九条在适用上，不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。第二十八条、第二十九条规定并非基于对不动产或商品房所有权的保护，在符合第二十八条、第二十九条规定可排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。

近两年来，十堰的执行异议、执行异议之诉爆发式增长，十堰律师作为经常办理执行异议案件的律师，今天一起来分析一则执行异议案例：

案例正文

　
　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条　对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
　　（一）案外人是否系权利人；
　　（二）该权利的合法性与真实性；
　　（三）该权利能否排除执行。
　　第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
　　（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
　　第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
案件索引
　　一审：云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民初710号（2017年10月9日）
　　二审：云南省高级人民法院（2018）云民终390号（2018年5月11日）
基本案情
　　原告邹文勇诉称：2015年1月13日，经邹文勇与楚雄佳泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰公司）结算，佳泰公司尚欠其工程款1871499.13元，双方约定以工程款抵扣房款。2015年2月1日，邹文勇与佳泰公司签订了4份《商品房购销合同》，约定佳泰公司自愿将其所有的位于楚雄州楚雄市开发区“佳泰银座”1205、1206、1301、1302号价值共1377296元的房屋出售给邹文勇，并约定由佳泰公司负责办理房屋产权登记手续。上述协议签订后，佳泰公司一直未给邹文勇办理产权过户登记手续。2015年7月27日，云南正达矿业小额贷款股份有限公司（以下简称正达公司）因与佳泰公司借贷纠纷一案涉诉，昆明市中级人民法院分别作出（2015）昆执字第241号、243号、245号、246号、247号执行裁定书，对佳泰公司实施强制执行，并据此将邹文勇购买的楚雄市开发区紫溪大道北侧“佳泰银座”项目房屋予以查封。邹文勇在得知自己购买的上述房屋被查封后对执行提出书面异议。昆明市中级人民法院于2017年2月8日作出（2016）云01执异174号执行裁定书，驳回邹文勇的异议请求。邹文勇认为其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行该执行标的，据此，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求：（1）撤销（2016）云01执异174号裁定中关于驳回邹文勇执行异议的部分；（2）楚雄州楚雄市开发区“佳泰银座”1205、1206、1301、1302号价值1377296元的房屋归邹文勇所有；（3）不得对楚雄州楚雄市开发区“佳泰银座”1205、1206、1301、1302号房屋查封、扣押、拍卖或变卖，并解除查封。
　　被告正达公司辩称：涉案房屋是登记在第三人名下的商品房；《执行异议和复议案件规定》第二十八条与第二十九条是一般条款与特别条款的关系，应排除适用，第二十八条适用于被执行人系非房地产开发企业的情形，本案的被执行人佳泰公司为房地产开发企业，仅能适用第二十九条；本案邹文勇一审已明确涉案房屋非其唯一住房，且未提交任何证据证明其要求佳泰公司办理合同登记备案或产权转移登记，存在过错，既不符合第二十八条的规定条件，也不符合第二十九条的规定条件；根据《物权法》第九条的相关规定，本案诉争房屋属不动产，应以登记生效为原则，因房屋未办理产权登记手续，故不发生物权变动的法律效力，涉案产权房屋仍属于佳泰公司。
　　第三人佳泰公司辩称：本案涉案房屋被查封之前，邹文勇与佳泰公司签订了书面买卖合同，邹文勇已经支付全部购房款项，佳泰公司已经交付房屋给邹文勇占有、使用。邹文勇没有取得房屋产权证，过错在于佳泰公司，系因佳泰公司挪用了邹文勇的购房资金，并没有为邹文勇及时办证，致使其没有取得产权证。佳泰公司承认邹文勇的诉讼请求，认同起诉的事实和理由。
　　法院经审理查明：佳泰公司系楚雄市开发区紫溪大道“佳泰银座”房地产项目的开发商，邹文勇系该项目劳务分包合同承包人。2015年1月26日，邹文勇与佳泰公司协商一致，以邹文勇施工佳泰银座的工程尾款抵扣房款的方式购买“佳泰银座”1205、1206、1301、1302四套房屋，总计价款1377296元，剩余工程尾款494203.13元。2015年2月1日，邹文勇与佳泰公司签订4份《商品房购销合同》，分别约定购买“佳泰银座”1205、1206、1301、1302号四套房屋。2015年3月12日，双方交付了钥匙并办理完毕相关交房手续。因佳泰公司方面原因，涉案房屋至今未办理过户登记。2015年7月，云南省昆明市中级人民法院分别作出（2015）昆执字第241号、243号、245号、246号、247号执行裁定书，裁定对佳泰公司及其他第三人的财产进行查封、扣押、拍卖或变卖，并于2015年12月23日查封佳泰公司开发的包括本案邹文勇购买的位于楚雄市开发区紫溪大道北侧“佳泰银座”1205、1206、1301、1302号房屋。邹文勇为此向昆明市中级人民法院提出执行异议。昆明市中级人民法院于2017年2月8日作出（2016）云01执异174号执行裁定书，裁定驳回了邹文勇的异议请求。邹文勇因此提起本案诉讼。邹文勇明确表示，涉案房屋并非其“唯一住房”。
裁判结果
　　云南省昆明市中级人民法院于2017年10月9日作出（2017）云01民初710号民事判决：驳回邹文勇的诉讼请求。邹文勇不服一审判决，提起上诉。云南省高级人民法院于2018年5月11日作出（2018）云民终390号民事判决：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民初710号民事判决；二、在云南省昆明市中级人民法院（2015）昆执字第241号、243号、245号、246号、247号执行案中，不得执行楚雄佳泰房地产开发有限公司开发建设的“佳泰-银座”1205、1206、1301、1302号房屋，并解除查封；三、驳回邹文勇的其他诉讼请求。云南省昆明市中级人民法院（2016）云01执异174号执行裁定于本判决生效时自动失效。
裁判理由
　　法院生效判决认为：《执行异议和复议案件规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。本案各方当事人争执的主要焦点就是该如何选择适用第二十八条和第二十九条。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。二审法院认为第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。根据本案查明事实，涉案房屋被昆明市中级人民法院查封前，邹文勇与佳泰公司已签订《商品房购销合同》，全部购房款是以欠付的工程款抵扣，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；在昆明市中级人民法院查封涉案房屋前，佳泰公司已将涉案房屋交付邹文勇，邹文勇已拿到房屋钥匙并办理完毕相关交房入住手续，应认定其已合法占有房屋；涉案房屋未能办理过户登记系佳泰公司自身的原因所致，邹文勇对此亦无过错。故，本案邹文勇要求排除执行并解除查封的诉请符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的条件，可以适用该条排除执行。一审判决对此错误适用第二十九条存在不当，应予以纠正。
　　根据《物权法》第九条规定，本案买卖的房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条规定系对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，在符合第二十八条、第二十九条规定可排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。本案邹文勇虽可主张物权期待权的保护以排除正达公司的执行，但不能依据双方合同请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权，因此，邹文勇目前仅享有对房屋的物权期待权，其要求确认享有房屋所有权的诉请，无事实及法律依据，应不予支持。
　　

一审法院合议庭成员　杨茜　古维贤　秦本昆
　　二审法院合议庭成员　向凯　尹波　王娟
　　编写人　云南省高级人民法院　向凯　张伟
　　责任编辑　杨奕　　
　　审稿人　曹守晔

法院评论

　　案例注解
　　一、《执行异议和复议案件规定》是否能够在办理案外人执行异议之诉案件中适用
　　目前，审判实践中出现大量涉及房屋买受人购买房屋后未办理过户登记，因出卖人负债，相关房屋被查封而申请执行异议，被驳回后，进而提起执行异议之诉的案件。《执行异议和复议案件规定》系针对执行异议、复议而制定的司法解释，因此，在执行异议、复议中适用该司法解释无可厚非。但执行异议是执行程序，而执行异议之诉为审判程序，在审判程序中能否适用《执行异议和复议案件规定》尚存在一定争议。
　　本案二审法院对此持肯定态度。执行异议审查以形式审查为原则，以实质审查为例外，所以《执行异议和复议案件规定》的大多数条文均是针对形式审查的规定，但不可否认的是，也有一部分条文是针对实质审查内容的规定，如本案涉及的第二十四条、第二十八条、第二十九条。对于《执行异议和复议案件规定》中的实质审查条文，在执行异议中应当适用，在执行异议之诉中当然也应当适用。否则将会出现针对同一事实，在执行异议中和在执行异议之诉中因采取不同的评判标准，而造成认定结果不一致。理论上，执行异议之诉对执行异议程序还存在通过实质审查进行纠错的功能作用，如果审查评判标准不统一，意味着执行异议程序的认定大概率会被执行异议之诉所否定，执行异议程序的制度价值无从体现，甚至多余。
　　二、《执行异议和复议案件规定》第二十八条与第二十九条的关系及适用范围
　　本案二审法院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者享有的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八条规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。
　　三、适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条排除执行的法律效果
　　如前文所述，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条系对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护。在依据该两条排除执行的情形下，人民法院并不能直接认定排除异议权利人享有不动产或者商品房的所有权，而仅是产生排除该案执行的法律效果。对所有权的认定，仍需依照《物权法》第九条的规定确定，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。