十堰律师最近一年来，接到了大量执行异议、执行异议之诉的法律咨询和案件，当前执行难正在全力破解，人民法院正在加大执行力度，执行过程中，尤其是涉及到房产，经常容易出现执行异议之诉。那么，到底什么样的情况，执行异议之诉的原告才应当得到支持？一起通过一则案例来看。

裁判要旨：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行和非因买受人自身原因未办理过户登记。

马天翼与雷威及营口沿海嘉厚房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马天翼，男，1973年××月××日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区××街××号××单元××室，现住北京市朝阳区××路××商务中心××号楼。
　　委托诉讼代理人：王硕，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘莹莹，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。
　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：雷威，女，1989年××月××日出生，汉族，住辽宁省营口市老边区××里××号。
　　委托诉讼代理人：崔石根，辽宁海润律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘秉衡，辽宁海润律师事务所律师。
　　原审第三人：营口沿海嘉厚房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。
　　法定代表人：郝明，该公司执行董事。
　　委托诉讼代理人：任克美，辽宁宸瀚律师事务所律师。
　　再审申请人马天翼因与被申请人雷威及原审第三人营口沿海嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省营口市中级人民法院（2018）辽08民终1153号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月2日作出（2018）辽民申4073号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2018年12月17日公开开庭审理了本案。再审申请人马天翼的委托诉讼代理人王硕、潘莹莹，被申请人雷威的委托诉讼代理人刘秉衡及原审第三人嘉厚公司的委托诉讼代理人任克美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　马天翼申请再审称，请求撤销一、二审判决，撤销一审法院（2017）辽0803执异32号执行裁定，解除对案涉房屋的查封，并停止对案涉房屋的执行，原一审、二审诉讼费用由被申请人承担。主要事实及理由：（一）原审判决遗漏案件事实。原审审理期间，马天翼已向法院提供《入住通知书》《通知书》等证据证明实际占有案涉房屋的事实，但原审判决却未予认定，遗漏案件事实。（二）二审判决认定（2013）平民初字第599号民事调解书没有确认案涉房屋权利的归属且没有实际履行以及马天翼未实际占有案涉房屋，系认定事实错误。（三）二审法院未依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个要件进行审查，而是以“案涉房屋权属未转移至申请人名下”为由否定申请人对案涉房屋享有的物权期待权及排除执行的权利，系适用法律错误。
　　雷威辩称，（一）马天翼不能依据北京市平谷区人民法院作出的（2013）平民初字第599号民事调解书主张其为涉案房屋的所有权人。（二）马天翼不能依据其与嘉厚公司签订的《商品房买卖合同》主张其为案涉房屋的所有权人。（三）马天翼不能依据与思创集团公司签订编号分别为20111115-a、-b两份《股权转让协议书》，主张已经向嘉厚公司支付了房屋对价款。（四）马天翼不能依据《入住通知书》、物业公司的催款《通知书》主张已实际占有使用该房屋。（五）嘉厚公司认可涉案房屋一直登记在嘉厚公司名下，其所有权为嘉厚公司所有。请求驳回马天翼的再审申请请求。
　　嘉厚公司陈述称，本案与我方没有关系，我方不应当承担责任。对北京市平谷区人民法院作出的（2013）平民初字第599号民事调解书认可，同意将案涉房屋交付给马天翼。因为房屋质量的原因马天翼一直拖欠物业费，公司从2001年到2011年法人变更了四次，管理混乱导致网签一直没有办理。对被申请人雷威答辩意见第（五）条有异议，当时房屋确实登记在我方名下，但是我方已经与马天翼签订了房屋买卖合同，已经认可了公司用案涉房屋作为支付马天翼转让公司股权的转让金。
　　马天翼向一审法院起诉请求：（一）请求确认营口市××大街181-33-2号、181-9-7号房屋（××一期第33幢2号房屋和第9幢7号房屋）为原告所有；（二）停止对上述房产的执行。
　　一审法院认定事实：1.2011年11月30日，马天翼与思创厚德控股集团有限公司（以下简称思创集团公司）及案外人签订编号为20111115-a、-b《股权转让协议书》，就马天翼向思创集团公司转让其在北京思创厚德投资有限公司（以下简称思创投资公司）的股权达成协议。因思创集团公司未向马天翼支付股权转让对价款，马天翼诉至北京市平谷区人民法院，经法院调解，诉讼当事人达成和解，北京市平谷区人民法院出具（2013）平民初字第599号民事调解书，第一项为“被告思创厚德控股集团有限公司在二〇一三年五月三十一日前协助原告马天翼办理交付诉争房屋（位于辽宁省营口市××大街181号）和该房屋购房全款发票，并办理完毕房屋网签备案及房屋入住手续，若因被告思创厚德控股集团有限公司的原因致使原告马天翼无法于二〇一三年五月三十一日前办理上述手续并取得全款发票，则被告思创厚德控股集团有限公司应于二〇一三年八月一日前向原告马天翼支付两套房屋对价款九百零四万三千六百七十四元，该违约金以九百零四万三千六百七十四元为基数，按照中国人民银行贷款利率标准计算自二〇一一年十二月一日起至二〇一三年八月一日止。若因原告马天翼在被告思创厚德控股集团有限公司或被告思创厚德控股集团有限公司的关联公司（营口沿海嘉厚房地产开发有限公司）书面通知后未前往××售楼处办理网签备案、入住手续及领取发票，则被告思创厚德控股集团有限公司无需承担本条约定的违约责任。被告思创厚德控股集团有限公司应于××一期项目办理完毕大产权证之日起六十日内协助原告马天翼办理上述两套房屋的产权证。”2.马天翼在2011年11月21日与嘉厚公司就调解书涉及的房屋签订《商品房买卖合同》，但思创集团公司及嘉厚公司未就涉案房屋履行（2013）平民初字第599号民事调解书中确定的办理网签备案及开具全款发票等义务，马天翼亦未实际占有涉案房产。3.涉案房产于2015年12月9日至2017年10月26日期间被北京市第四中级人民法院查封（后解除查封），但马天翼未提出执行异议。4.一审法院在执行雷威与嘉厚公司商品房买卖纠纷案件中，曾查封嘉厚公司部分房产，嘉厚公司向一审法院提供本案涉案房产作为解除被查封其他房产的担保，并在其递交的《解封申请书》中对涉案房产无权利瑕疵作出承诺。马天翼就涉案房产向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2017）辽0803执异32号执行裁定驳回其提出的执行异议，马天翼遂向一审法院提出案外人执行异议之诉。一审法院判决：驳回原告马天翼的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马天翼负担。
　　马天翼不服一审判决，上诉请求：1.撤销（2017）辽0803民初1749号民事判决并依法改判；2.案件诉讼费由被上诉人承担。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审法院认为，上诉人马天翼对案涉房屋不具有足以排除法院执行的权利或情形。理由如下：首先，从马天翼所依据的北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第599号民事调解书第一项内容本身来看，该条款并非确认案涉房屋权利归属，而是一种附条件的双方权利义务的表述、约定了双方的权利义务。马天翼与思创集团公司之间附条件的约定并不能作为涉案房屋物权归属的依据，亦不能作为对抗法院执行的依据。其次，就该调解书履行的角度来讲，该调解书的内容并未获得实际履行。（2013）平民初字第599号民事调解书第一项内容中主要目的是通过双方履行各自义务后，马天翼能够获得涉案房屋。但是自调解书下发至法院查封期间，涉案房屋权属并未转移至马天翼名下，即便是在北京市第四中级人民法院查封期间（后解除查封），马天翼未提出执行异议。对房屋也没有办理房屋购房全款发票及网签手续等调解书规定的义务，故该调解书第一项关于涉案房屋的内容并未履行。调解书系当事人之间按照自愿原则处分自己权利的体现，调解内容中的权利义务也应按照调解内容进行履行。本案中，马天翼依据未确定权属且未完全履行的调解书作为排除法院对涉案房屋执行的依据显然不能成立，故一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马天翼负担。
　　本院再审除对原审查明的“马天翼亦未实际占有涉案房产”事实不予认定外，对其他事实予以确认。
　　另查明：1.2013年5月1日，原审第三人嘉厚公司向马天翼发出案涉房屋的两份《入住通知书》，该通知书共二页，第一页落款处未盖有嘉厚公司公章，但该页第十行写明：“您需携带的详细资料，请见后附的特别提示”，第二页“特别提示”落款处盖有嘉厚公司公章。2.2014年7月10日，北方嘉厚（营口）物业服务有限公司向马天翼发出的《通知书》载明，“我司于2013年5月1日向您递送入住通知书，根据通知书内容，您所拥有的181-9-7/181-33-2两套房屋应于2013年5月1日办理入住，并及时缴纳物业费。截止至今您未按时缴纳所欠物业费，我司两次进行提醒，请您尽快将物业费欠款结清，否则我司将采取法律途径保护我司的利益”。3.再审庭审中嘉厚公司表示认可案涉调解书的内容和效力，并承认案涉房屋钥匙在发出入住通知后已经交付，房屋已由马天翼实际占有；房屋未办理产权过户系因其公司内部原因，并愿意继续为马天翼办理案涉调解书中约定的网签备案等相关手续。
　　上述事实，已经庭审质证，本院予以确认。
　　本院再审认为，对于本案再审申请人马天翼提出解除案涉房屋的查封并停止对案涉房屋执行的诉求，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，审查马天翼是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合马天翼所举证据及本案查明的事实，对马天翼是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：
　　第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。马天翼与嘉厚公司于2011年11月21日签订两份《商品房买卖合同》约定马天翼购买房屋的房号及房屋价款，与《股权转让协议书》中所涉房号及价款完全相同，二者具有同一性。据此，可以认定马天翼与嘉厚公司之间的《商品房买卖合同》系嘉厚公司代思创集团公司履行《股权转让协议书》中以两套房屋支付股权转让款的义务而签订，虽然其签订时间在前，但系双方真实意思表示，合法有效。北京市平谷区人民法院在审理（2013）平民初字第599号民事调解书案件中，当事人向该院提交了上述《股权转让协议书》及《商品房买卖合同》，该院在调解过程中，当事人之间达成调解协议，明确思创集团公司协助马天翼办理交付诉争房屋和该房屋购房全款发票，并办理完毕房屋网签备案及房屋入住手续，此调解协议的达成亦是当事人对履行《股权转让协议书》及《商品房买卖合同》的确认。嘉厚公司对此亦知晓并认可、且已完成房屋交付义务，嘉厚公司亦表示正在履行此调解协议的其他内容，因此，马天翼与嘉厚公司之间在人民法院查封之前签订的《商品房买卖合同》合法有效。
　　第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。嘉厚公司向马天翼发出的《入住通知书》及北方嘉厚（营口）物业服务有限公司向马天翼发出的催缴物业费《通知书》表明，嘉厚公司已向马天翼履行了案涉房屋的交付手续，此节事实嘉厚公司亦予以认可。而是否实际入住并不是实际占有房屋的必要条件，马天翼在收到嘉厚公司交付的入住通知、领取了钥匙后即对该房屋享有管理和支配的权利，故本案应认定马天翼已实际占有案涉房屋。
　　第三，关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。如前所述，马天翼与嘉厚公司签订的《商品房买卖合同》系嘉厚公司代思创集团公司履行《股权转让协议书》中以两套房屋支付股权转让款的义务而签订，嘉厚公司签订此《商品房买卖合同》的行为，表明其自愿以其所有的案涉房屋替思创集团公司支付股权转让款。该《商品房买卖合同》附件四为“付款方式及期限的约定”，嘉厚公司加盖公章确认接收购房款2650021元及6393653元，共计9043674元，即股权转让款中的对应数额。上述事实可以认定马天翼以转让股权的方式支付了案涉房屋的全部价款。
　　第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案再审庭审中嘉厚公司承认案涉房屋未办理过户是由于其公司内部原因，并未抗辩系买受人马天翼的自身原因未办理过户登记。故本案未办理过户登记应认定为非因买受人马天翼自身原因，这与案涉调解书第一条约定的思创集团公司协助马天翼办理房屋产权证亦相一致。
　　综上所述，本案符合排除执行的四种法定情形，即再审申请人马天翼就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止对案涉房屋执行的请求，应予支持。被申请人雷威抗辩的马天翼不是真正意义上的买受人，本案未在法院查封前签订合法有效的买卖合同、未在法院查封前实际占有房屋、未办理产权登记系因马天翼自身原因等理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定马天翼未实际占有案涉房屋，并进而驳回其诉讼请求系认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
　　一、撤销辽宁省营口市中级人民法院（2018）辽08民终1153号民事判决及营口市西市区人民法院（2017）辽0803民初1749号民事判决；
　　二、不得执行营口市××大街181-33-2号、181-9-7号房屋。
　　一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由雷威负担。
　　本判决为终审判决。
　　

十堰律师总结：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行和非因买受人自身原因未办理过户登记。只有满足上述构成要件的情况下，执行异议之诉才能得到支持。