郭芬与芬佳德航运公司等案外人执行异议之诉案
案例要旨
转让划拨土地及房产需政府批准并补缴土地使用权出让金，该规定系管理性规定而非效力性规定，对其违反不必然导致房屋买卖合同无效。买受人支付全部价款并实际占有房产，因其他各种原因未能办理过户登记手续，买受人对此没有过错，其购买的房产不得执行。
【基本案情】
原告：郭芬。
被告：芬佳德航运公司 (Fingad Shipping Ltd，简称芬佳德公司)。
法定代表人：安荣亚?金和汤姆亚?金。
被告：宁波市工艺品进出口有限公司（简称工艺品公司）。
法定代表人：杨超，该公司董事长。
被告：浙江航畅船舶制造有限公司（简称航畅公司）。
管理人：浙江昶日律师事务所。
经审理查明，2004年5月24日，郭芬与工艺品公司签署《房屋买卖协议》，约定：一、工艺品公司同意将宁波市海曙区孝闻街175号办公房8%产权（面积259平方米，土地为行政划拨，未付出让款）卖给郭芬，价格为93万元；二、郭芬承担该房产过户的一切税费和各种费用；三、协议签订当日，郭芬支付75万元，余款18万元在产权交割资料提交房产交易中心时付清；四、工艺品公司改制完成新公司注册成立后，协助办理过户手续；五、房产契约中的房价仅为郭芬过户提供方便，不作最终买卖价格，最终买卖价格以本协议为准；六、工艺品公司应做好原承租人租房终结工作，尽力使郭芬在6月份进入清理装饰工作。双方对其他事宜亦进行了约定。2004年5月25日，郭芬通过转账支付工艺品公司购房款75万元。同日，工艺品公司出具收款收据予以确认。同年12月28日，郭芬支付购买尾款18万元。工艺品公司作为涉案房屋按份共有权人之一，持有《房屋共有权证》，但因各种原因，未能办理土地使用权证。《房屋买卖协议》签订后，工艺品公司经原告催促后曾向行政部门请求协调办理土地使用权证未果，至今仍未办理。2015年以前，宁波地区办理房屋过户登记时，需卖方提供房屋所有权证（或共有权证）和土地使用权证方可办理。
另查明：涉案房屋坐落于宁波市海曙区孝闻街175号，建筑面积为3241平方米，土地性质为划拨用地；共有权人分别为中国包装进出口公司宁波分公司、宁波市粮油食品进出口公司、宁波市机械进出口公司、浙江中外运公司各占20%份额、宁波市轻工业进出口公司享有12%份额、工艺品公司享有8%份额。2004年4月，原告通过法院拍卖取得涉案房屋72%份额（即中国包装进出口公司宁波分公司、宁波市粮油食品进出口公司、宁波市机械进出口公司、宁波市轻工业进出口公司全部份额），交易价格为585万元。2005年3月24日，郭芬办理了涉案房屋72%份额的房屋过户手续，但尚未办理土地使用权过户手续。至此，涉案房屋所有权登记为郭芬享有72%份额、浙江中外运公司享有20%份额、工艺品公司享有8%份额。
此外， 2014年12月29日，一审法院根据芬佳德申请，作出（2014）甬海法仲确字第3号民事裁定，承认英国伦敦仲裁庭于2013年7月26日对芬佳德公司与工艺品公司、航畅公司造船合同纠纷一案作出终局裁决，要求工艺品公司和航畅公司支付芬佳德公司551234.20美元及相应利息。2015年1月26日，芬佳德公司向一审法院申请执行，同日，一审法院予以受理，案号为（2015）甬海法执民字第113号。在执行过程中，一审法院作出（2015）甬海法执民字第113-1号民事裁定，查封登记为工艺品公司享有的位于宁波市海曙区孝闻街175号房产8%的产权。2016年5月9日，郭芬以查封的涉案房产8%产权系其所有为由，向一审法院提起执行异议。同年5月25日，一审法院作出（2016）浙72执异22号执行裁定书，裁定驳回郭芬的异议请求。郭芬不服该民事裁定，提起本案诉讼。
【裁判结果】
宁波海事法院于2016年11月14日作出（2016）浙72民初1500号民事判决：判令停止对登记在宁波市工艺品进出口有限公司名下位于宁波市海曙区孝闻街175号房产8%份额的执行。芬佳德公司不服一审判决提起上诉，浙江省高级人民法院于2017年2月24日作出2017）浙民终7号民事判决，驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
一审法院经审理认为，郭芬作为案外人对一审法院作出的执行异议裁定不服，向我院提出案外人执行异议之诉，一审法院依法对本案享有管辖权。各方在庭审中对法律适用未发表意见，且援引中国法律进行诉辩，故本案适用中华人民共和国法律。
本案争议焦点在于郭芬作为涉案房产8%份额的买受人，就执行标的享有的物权期待权是否足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定
》（以下简称《查封规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”郭芬合法占有涉案房屋并支付全部价款，对此各方均无异议，但对房屋买卖协议的效力和郭芬对未办理过户登记是否具有过错，各方争议较大，一审法院逐一分析如下：
一、涉案房屋买卖协议的效力问题
被告芬佳德公司、航畅公司辩称，涉案房屋所占土地系行政划拨，根据我国《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，工艺品公司转让涉案房屋份额，应报有批准权的人民政府审批，并缴纳土地使用权出让金，否则转让协议因违反法律规定而无效；此外，涉案房屋交易价格远低于当时市场价格，不排除双方以合法形式掩盖非法目的；郭芬对此不予认可。一审法院经审查认为，上述规定系行政部门对城市房地产转让作出的管理性规定而非效力性规定，不影响合法效力。郭芬与工艺品公司签署的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，郭芬已支付全部价款，故该协议合法有效。郭芬购买涉案房产8%份额的交易价格为3591元/平方米，远高于郭芬同时间段拍卖取得涉案房屋72%份额的单价2506元/平方米，故两被告的上述抗辩，证据与理由不足，一审法院不予采信。
二、郭芬对未办理房屋过户登记的过错问题
郭芬认为，其已积极向各方沟通办理涉案房屋所占土地使用权证，但最终因各种原因未果，其对未能办理房屋过户无过错；各被告不予认可。一审法院经审查认为，《查封规定》第十七条中的“第三人对此没有过错”是指未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等第三人意志以外的原因造成。涉案房屋8%份额未能办理房屋过户手续，主要原因是工艺品公司因故未能提供土地使用权证，郭芬催促工艺品公司办理仍未果，故涉案房屋8%份额至今未办理过户登记难以认定系郭芬自身原因和过错所致，其要求停止对涉案房屋8%份额执行的诉请，证据与理由充分，一审法院予以保护。各被告关于郭芬对此具有过错的抗辩，证据与理由不足，一审法院不予采信。综上，郭芬诉请有理，故予以支持。
【案例注解】
本案在审理过程中涉及如下三个问题，其一是由于年代久远，相关政策事实查明有难度；其二，房屋买卖合同是否应违法行政规定而无效；其三，买受人未办理房屋过户手续是否存在过错。下面逐一评析如下。
一、事实查明存在的难点
本案争议焦点之一在于原告作为买受人，未办理房屋过户手续是否存在过错。但对该问题的判断前提，须建立在划拨土地建造的涉案房屋在办理房产过户手续涉及到当时房产和土地过户政策。涉案房产建造于上世纪90年代初，即使是参考郭芬通过司法拍卖涉案房产72%份额，时间点也是2004年，距今时间远，产生如下两个问题。第一，当时经办人或知晓当时房地产过户政策的工作人员已退休，或者离开当时工作单位，无从调查询问；第二，自2016年底开始，宁波地区房屋和土地登记合二为一，归口到国土资源管理部门，此前房地产管理部门和土地管理部门的工作人员合并办公，前往了解时，要么仅知道土地过户所需手续，要么仅知道房屋过户所需手续，难以一次性了解全貌。为此，承办人3次前往宁波市国土资源局和宁波市海曙区国土资源分局，调取涉案房产原始登记情况、土地性质、郭芬竞拍涉案房产72%股份办理过户时提交材料、以及买卖当时办理房屋过户所需手续等材料，多次电话咨询和当面请教国土资源局工作人员，制作调查备忘录，最终查明房屋建造当初，六个按份共有人当中，仅有中国包装进出口公司宁波分公司、宁波市机械进出口公司、宁波市轻工业进出口公司办理过土地使用权证，当初考虑到郭芬司法拍卖涉案房屋72%份额，国土资源局同意其先行办理房屋过户手续，土地使用权证后续补交土地出让金再办理，从而为后续审理打下事实基础。
二、合同效力的认定问题
本案房产涉及土地系划拨性质，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”芬佳德公司和航畅公司据此认为，郭芬与工艺品公司签署的《房屋买卖协议》系转让划拨性质土地上的房屋，未经行政部门批准，合同无效。
并非所有违法强制性规定的合同均无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。判断法律条款系管理性规定还是效力性规定，主要看法律立法目的和重点保护的利益，意思自治仍是民法基本原则。在没有充分理由的情形下，国家强制规定不应轻易影响民事法律效力的判断。据此，上述房地产管理法的规定，在本质上仍系管理性规定，违反它需要承担相应行政处罚责任，但不影响房屋买卖协议本身的效力。
三、买受人有无过错的认定
根据《查封规定》第十七条规定，买受人支付全部价款并占有房产，其仅对未办理过户手续存在过错才不能排除执行。在平衡保护出让人的债权人享有合法债权和买受人物权期待权中，关键点在于有无过错的判断。本案中，原告郭芬是否具有过错，存在两种观点。
观点一认为，买受人对此具有过错。理由如下：其一，买受人在购买涉案房产之前审查不严，具有疏忽。郭芬通过法院拍卖取得涉案房产72%份额，在办理房屋过户手续时已经明知涉案房产土地系划拨土地，需交纳土地出让金，其购买工艺品名下涉案房产8%份额时也应提前查询了解办理过户所需条件以及存在不能过户的风险，否则风险自负。其二，司法实务中已有类似判决。如法院认定，“买受人在签订房屋购买协议前并未对房屋的土地使用权相关情况尽到审慎注意义务，后在办理过户登记时，在明知需缴纳土地出让金才能办理案涉房屋土地使用权的变更登记情况下，仍不积极督促出让人采取措施办理相应土地使用权变更登记手续，存有一定过错，故买受人的主张不属于特殊债权应给予保护的范畴，其因此提出的执行异议理由不予采纳。据此驳回其诉请[1]”。
观点二认为，买受人对此没有过错。理由如下：其一，本案不存在买受人过错未办理过户手续的情形。实践中归属于买受人过错的情形主要有以下三种。一是对他人权利障碍的疏忽。比如涉案房产上存在抵押登记而未审查发现，导致无法办理过户登记；二是对政策限制的疏忽。比如明知当地城市对房产进行限购，在不符合购买条件的情形下仍然购买，导致无法过户；三是怠于行使登记权利。如为了逃税故意不去办理过户登记[2]。本案中买受人未办理过户登记，系出让方工艺品公司未同时提供土地使用权证和房屋所有权证，且全体共有人未补足土地出让金，与买受人无关。其二，司法实务中已有大量类似案例。如法院认为，“由于相应土地系国有划拨性质，根据相关法律规定，案涉房屋如果要办理过户登记，则必须先向土地管理部门补交相应的土地出让金，否则无法办理。出让人认可案涉房屋土地出让金依双方约定应由其补交而一直未补交，故案涉房屋至今未办理过户登记难以认定系买受人自身原因和过错所致。据此判决停止对涉案房屋的执行，二审维持原判[3]。赞同第二种观点，其与查明事实和当前对过错认定的标准相符，较好保护无过错买受人的合法权益。